Rentowność wyższa niż w Hiszpanii, ceny niższe o połowę. Turcja przyciąga inwestorów
Turecki rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę, określaną przez analityków mianem „Wielkiej Dywergencji”. Z jednej strony, nominalne ceny domów w lirze tureckiej wzrosły o imponujące 32% rok do roku, z drugiej – realna wartość nieruchomości po uwzględnieniu inflacji notuje spadek sięgający nawet 5%.
Ten paradoksalny rozdźwięk sprawia, że inwestorzy – szczególnie zagraniczni – przestawiają swoje strategie z poszukiwania szybkiego wzrostu wartości kapitału na stabilne generowanie dochodu z najmu.
Rekordowa rentowność najmu – nowy filar strategii
Średnia stopa zwrotu z najmu brutto w Turcji wzrosła do 7,76% w III kwartale 2025 r., wobec 7,14% rok wcześniej. W największych miastach wyniki są jeszcze wyższe: Adana – 8,87%, Ankara – 8,67% Stambuł – 8,15%.
Wzrost rentowności wspiera wygaśnięcie limitu 25% na podwyżki czynszów, obowiązującego od 2022 r. Od lipca 2024 r. czynsze ponownie indeksowane są zgodnie z 12-miesięczną średnią inflacji CPI, która w październiku 2025 r. wyniosła 38,36%. Oznacza to, że dochód z najmu jest obecnie skuteczniej chroniony przed inflacją, a inwestycje typu buy-to-let zyskują przewidywalność i długofalową atrakcyjność.
– W obecnym otoczeniu inflacyjnym inwestorzy z Polski szukają rynków, które pozwalają nie tylko chronić wartość kapitału, ale też generować realny dochód. Turcja, mimo wyzwań makroekonomicznych, pozostaje jednym z niewielu rynków, gdzie stopa zwrotu z najmu przewyższa tempo deprecjacji waluty. Szczególnie atrakcyjne są projekty premium w Stambule i Alanyi, oferujące najem w euro lub dolarze – komentuje Bartosz Tomczyk, współzałożyciel AB Abejorro.
Lokalny popyt bije rekordy, a inwestorzy zagraniczni wciąż ostrożni
Mimo utrzymujących się wysokich stóp procentowych (40,5–43%), liczba transakcji mieszkaniowych wzrosła do rekordowego poziomu. We wrześniu 2025 r. sprzedano 150 657 domów – najwięcej w historii dla tego miesiąca. W okresie styczeń–wrzesień sprzedaż była o 19,2% wyższa niż rok wcześniej.
Dynamikę tę napędza jednak głównie popyt krajowy, wynikający z traktowania nieruchomości jako „bezpiecznej przystani” przed spadkiem wartości liry. Inwestorzy zagraniczni stanowią obecnie jedynie 3% rynku, choć Stambuł, Antalya i Alanya utrzymują się jako główne ośrodki ich zainteresowania.
– W Polsce wciąż niewiele osób myśli o Turcji jako o kierunku inwestycyjnym, a szkoda – to rynek porównywalny pod względem potencjału z Hiszpanią, ale wciąż znacznie tańszy i mniej nasycony. W segmencie premium można uzyskać wysoką rentowność najmu przy kosztach zakupu nawet o 30–40% niższych niż na południu Europy. Dodatkowo, projekty w Antalyi czy Alanyi coraz częściej oferują standard, którego jeszcze kilka lat temu nie było – z pełną infrastrukturą, zarządzaniem najmem i mieszkaniem przygotowanym pod klucz – wskazuje Angelika Tomczyk, CEO AB Abejorro.
Większa przejrzystość i profesjonalizacja rynku
Rząd turecki zaostrzył wymogi dla inwestorów zagranicznych – program obywatelstwa przez inwestycje (CBI) utrzymuje minimalny próg na poziomie 400 000 USD utrzymywanej przez trzy lata, ale wprowadził obowiązkowe kontrole zgodności z normami FATF i Interpolu. Dodatkowo, uzyskanie rezydencji w oparciu o zakup nieruchomości wymaga przekroczenia wartości co najmniej 200 000 USD.
– Nowe regulacje zapewniają większe bezpieczeństwo i przejrzystość oraz porządkują proces zakupu nieruchomości. Dla inwestorów z Polski to duży plus – transakcje można dziś przeprowadzać szybciej, z pełnym wglądem w dokumentację i przy zachowaniu zgodności z międzynarodowymi standardami – dodaje Bartosz.
Zdaniem analityków, w 2026 roku turecki rynek nieruchomości będzie funkcjonował w modelu dwutorowym – z silnym popytem lokalnym napędzanym inflacją oraz rosnącym segmentem inwestycji zagranicznych skoncentrowanych na dochodach z najmu. Na znaczeniu zyskują także rynki regionalne – Izmir, Bodrum i Mersin, gdzie ceny m² wciąż są o 20–30% niższe niż w Stambule.
Turcja wchodzi w etap stabilizacji po dynamicznym okresie wzrostu. Dla inwestorów z Polski stanowi realną alternatywę wobec przegrzanych rynków Europy Zachodniej – z korzystną relacją ceny do jakości, wysoką rentownością najmu i coraz bardziej przewidywalnym otoczeniem regulacyjnym.
oLIVE media to butikowa agencja digital, social media i public relations, która powstała z zamiłowania do sztuki komunikowania i rozwijających się nowych mediów. Nad strategiami pracujemy holistycznie. Firma to dla nas nie tylko jej historia, wartości, produkty i usługi czy wizja rozwoju. To przede wszystkim ludzie, którzy ją tworzą. Tylko kompleksowe prowadzenie działań w tych obszarach, pozwala na strategiczne komunikowanie oraz realizację celów wizerunkowych i biznesowych firmy.