Praca zdalna zmieniła rynek powierzchni biurowych

440

Obecnie łączna powierzchnia biur w Polsce wynosi od 11 do 19 mln metrów kw. – w zależności od obliczeń. Oznacza to, że od początku pandemii COVID-19 podaż dostępnej powierzchni biurowej do wynajęcia „od zaraz” zwiększyła się o 300.000 metrów kw. Prewencja oraz bezpieczeństwo zdrowotne w biurach stały się jedną z głównych funkcji w projektowaniu i zarządzaniu nieruchomościami, a dystans społeczny stał się jednym z najważniejszych kryteriów.

Warszawski biurowiec
fot. Marcin Gregorczuk

Już co trzeci pracodawca deklaruje zamiar przejścia na pracę zdalną, a ponad połowa organizacji rozważa utworzenie w przyszłości rozproszonych zespołów. Wzrasta również zainteresowanie hybrydowym modelem najmu, polegającym na połączeniu tradycyjnego biura z przestrzenią coworkingową. Wszystko to powoduje, że część najemców nie potrzebuje już tak dużej przestrzeni i decyduje się na podnajem dotychczasowego biura lub jego części, renegocjacje warunków lub nawet rezygnację z posiadania większej liczby placówek i wypowiadanie umów najmu – co potwierdzają badania Hays Poland. Pamiętajmy również, że nowoczesne biura pełnią także funkcję wzmacniającą więzi społecznie oraz miejsca powiązanych usług serwisowych (od centrum fitness, przez restauracje do usług handlowych).

 

W kolejnych tygodniach niewątpliwe czeka nas duży wzrost zachorowań i związanych z tym problemów. Jednak po tym kryzysowym okresie powinniśmy rozpocząć powrót do normalności. Wg różnych ekspertyz i zmieniających się czynników mający znaczący wpływ na przebieg pandemii, ten proces przypadnie na okres przełomu roku (optymistycznie koniec grudnia). Branża obawia się nie tylko negatywnych skutków drugiej fali COVID-19, ale i  planowanych pod egidą resortu finansów kontrowersyjnych zmiany w podatku CIT mających wejść w życie już na początku 2021 r. Grożą one poważnymi reperkusjami na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Ostrej krytyki proponowanym zapisom nie szczędzi też prof. Bogumił Brzeziński z Katedry Prawa Finansów Publicznych Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Proponowane rozwiązania byłyby drugim uderzeniem w branżę i tak osłabioną skutkami pandemii.

Warszawa nocaW III kwartale tego roku na stołeczny rynek dostarczono około 131,5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w sześciu projektach. Na koniec września wskaźnik pustostanów w Warszawie osiągnął wartość 9,6 proc. co oznacza wzrost o 1,7 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i wzrost o 1,4 p.p. w odniesieniu do porównywalnego okresu 2019 roku – podaje Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK). Na koniec września 2020 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły około 5 822 400 mkw.

Palac Kultury i Nauki w Warszawie
fot. Marcin Gregorczuk

Swoją pozycję na rynku umacniają też projekty wielofunkcyjne. W III kwartale zostało otwartych sześć inwestycji, największy to nowy obiekt Ghelamco – The Warsaw HUB, oferujący 4 800 m² powierzchni handlowej. Projekt o łącznej powierzchni użytkowej 113 000 m² z dominującym komponentem biurowym wkrótce powita również pierwszych gości w dwóch nowych hotelach.

Aby sprawdzić, jak branża nieruchomości komercyjnych jest przygotowana pracy w nadzwyczajnych warunkach, w dniach 28 – 30 października REDD Real Estate Digital Data przeprowadził badanie wśród właścicieli i zarządców ponad 200 obiektów biurowych w Polsce i zapytał o procedury sanitarne i zasady bezpieczeństwa wprowadzone w budynkach w okresie pandemii COVID-19.

 

Odpowiedzi uczestników badania wskazują na zdecydowane reakcje w odpowiedzi na zagrożenie epidemiologiczne:

Obecne trendy na rynku biur:

  • powrót do przestrzeni gabinetowej, koniec dekady „open space” ,
  • wzrost znaczenia bezpieczeństwa sanitarnego i zwiększenia powierzchni przewidzianej na stanowisko pracy i innowacyjne technologie,
  • optymalizacja i szukanie oszczędności,
  • deweloperzy komercyjni, którzy nie byli dotąd aktywni w obszarze rynku pierwotnego,  poważnie myślą o wejściu w ten obszar nieruchomości,
  • elastyczne umowy na krótsze okresy i renegocjacja dotychczasowych warunków,
  • w dłuższym czasie zyskuje coworking i huby oferujące różnorodne aktywności życiowe w elastycznych formach, choć w pierwszej fali konsekwencje zmian spowodowanych pandemią najszybciej odczują operatorzy coworkingowi, którzy bazują na krótkich umowach najmu,
  • migracja części najemców z droższych do tańszych lokalizacji, zyskują parki biurowe na obrzeżach miast. Zmieniający się rynek pracy w wielu sektorach spowodował spadek popytu na  prestiżowe budynki w topowych lokalizacjach,
  • przenoszenie część etatów na home office i tworzenie w biurze miejsc typu hot-desk.

Biura nadal będą kluczowe dla prowadzenia biznesu

wysoki biurowiec Warszawa
fot. Marcin Gregorczuk

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wróci do poziomu inwestycji sprzed pandemii za 1,5 roku tj. o ok. 6 miesięcy wcześniej niż inne rynki w Europie – wynika z raportu CBRE “Real Estate Market Mid-Year Outlook 2020”. Jednak wielu ekspertów uważa, tą prognozę za zbyt optymistyczną i twierdzą, iż zauważalny będzie znaczący spadek cen ze względu na upowszechnienie pracy zdalnej i zamknięcie inwestycji otwartych przed pandemią. Z pewnością wiele  zmiennych oraz czas zweryfikują oczekiwania, jak to zwykle bywa w czasach recesji. Eksperci Savillsa zauważają, że odbicie gospodarki i powrót firm do pracy w biurach – co już obserwujemy – dodatkowo połączone z większą ostrożnością deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, za dwa – trzy lata mogą spowodować kolejną lukę podażową, jaką mieliśmy już w Warszawie w 2018 i 2019 r.

Drastyczna zmiana prowadzenia warunków biznesu spowodowała pojawienie się różnych reakcji i nowych modeli dostosowania do nowej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Zauważalny jest wzrost popytu na podnajmy i umowy krótkoterminowe, co wymaga większej elastyczności od właścicieli budynków. Praca zdalna stała się już naturalną częścią polskiego rynku pracy. Wiele firm wprowadziło rotacyjny tryb pracy np. 2 dni w biurze, a 3 zdalnie.

dwoch mezczyzn pracuje zdalnieKoronawirus przyspieszył również transformację cyfrową, np. wzrost znaczenia pracy zdalnej, ale zarówno digitalizację nieruchomości, jak i innych procesów biznesowych oraz zarządczych. Procesy pracy zdalnej to najistotniejszy czynnik, który wpłynął na wyznaczenie nowych potrzeb konsumenckich widocznych nie tylko w sektorze komercyjnym, ale także na pierwotnym i wtórnym rynku mieszkaniowym. Czas „narodowej kwarantanny” wpłynął na wzrost popytu na domy i duże mieszkania w zielonych rejonach miast oddalonych od centrum. Będące w trakcie budowy biurowce zostaną dokończone, ale inwestorzy analizują nowe przeznaczenie planowanych do budowy jednostek w budynki mieszkaniowe. 

Pandemia zmieniła rynek wynajmu powierzchni biurowych

Zwolnienia oraz praca zdalna, która na pewno się utrzyma, w jakimś zakresie powodują, że część wynajętej powierzchni biurowej stoi pusta, a niepotrzebne już metraże firmy próbują podnajmować. Mniej chętnie wybierane będą przestrzenie typu „open space”. Wiele spółek z pewnością powróci do układu gabinetowego. Zamknięte ścianami pomieszczenia są bezpieczniejsze. Zwiększy się też średnia powierzchnia przypadająca na jednego pracownika. Dziś jest to 7 mkw., a może być 10 – 15 mkw. Pamiętajmy jednak, że praca zdalna jest mało efektywna. Biznes umie liczyć koszty i bez presji pandemii, gdyby było to opłacalne i możliwe, przeniósłby się do pracy online, eliminując koszty najmu przestrzeni biurowej. Jest to jednak niemożliwe właśnie z powodów społecznych, efektywnościowych i psychologicznych. Dlatego obecna sytuacja dużego wzrostu pracy zdalnej jest generalnie jedynie rozwiązaniem zastępczym na czas kryzysu. 

Polski rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się bardzo dynamicznie i tym samym staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Badania Innogy pokazują, że w 2019 roku Polska znalazła się na 7. miejscu wśród krajów europejskich pod względem liczby zaplanowanych bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Obroty na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2019 r. osiągnęły 275 mld EUR, co stanowi spadek o 2 proc. r/r. Z kolei obroty polskimi aktywami inwestycyjnymi osiągnęły wartość 7,7 mld EUR, co stanowi wzrost o 6 proc. r/r. 

Według danych Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego Polska jest liderem Europy Środkowo-Wschodniej pod względem liczby certyfikowanych budynków

rower veturilo

Sharing economy, czyli ekonomia współdzielenia, to trend i jednocześnie wyzwanie, przed którym stoi cała branża nieruchomości. Wyraźnie obserwujemy go na rynku powierzchni biurowych, gdzie przestrzenie coworkingowe stają się szczególnie atrakcyjne i przyciągają uwagę zarówno inwestorów, jak i najemców. Klienci coraz częściej poszukują większej elastyczności, wygody i przyjemności z interakcji z innymi. Biuro przestaje być tylko miejscem pracy, a staje się usługą, płaszczyzną, w której wzmacnia się więzi społeczne, wymienia się wiedzą i umiejętnościami.

biurowce w Warszawie
fot. Marcin Gregorczuk

Przestrzenie coworkingowe zyskują na wartości w dobie kryzysu gospodarczego związanego z wybuchem epidemii koronawirusa. Decydując się na taki model, nie trzeba wiązać się długimi umowami, a powierzchnię biurową można szybko dostosować do zmieniających się potrzeb firmy. Co więcej, biura coraz bardziej wzmacniają trend do zacierania granic między rolami zawodowymi, a prywatnymi użytkowników. Dostarczając ułatwienia „human centric” i wspierając pracowników w ich prywatnym życiu (przedszkola firmowe, wydarzenia kulturalne w budynku „po pracy” czy też mobilne kioski medyczne), biura stają się nowymi ośrodkami życia społecznego. Coraz większą popularnością cieszą się projekty typu mixed-use, łączące w sobie funkcje mieszkaniowe, hotelowe, biurowe oraz handlowo-usługowe. Wszystko po to, aby zintegrować wiele aspektów naszego życia, a jednocześnie budować pozytywne skojarzenia z daną przestrzenią.

Nowe zasady gry

Pandemia niewątpliwie zmieniła trendy panujące na rynku biurowym. W krótkim czasie standardem może okazać się zawieranie najmów na 3 lata, a nie jak obecnie na 10, z ewentualną opcją wyjścia lub zmiany w połowie okresu najmu. To z kolei spowoduje, że deweloperzy będą musieli wypracować pewien mechanizm pozwalający im zachować płynność wobec wierzycieli, a jednocześnie pozyskiwać najemców. Wynajmujący mogą również dążyć do precyzyjnego określenia definicji siły wyższej w umowie najmu, jeżeli wcześniej tego nie zrobili. Część z nowo powstających biurowców ma już komplet najemców. Biorąc pod uwagę obiekty budowane w Warszawie, już ponad 60 proc. powierzchni jest zabezpieczona umowami “przednajmu” czy listami intencyjnymi.

szklany biurowiec Warszawa
fot. Marcin Gregorczuk

Najnowsze technologie, umożliwią bezpieczny powrót do biur. – Przebywanie w biurze jest ważne dla zdrowia psychicznego – twierdzi Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco, jeden z założycieli Fundacji Digital Poland. Brakuje skutecznej metody komunikacji z użytkownikami obiektów w tym kryzysowym czasie. Osiem największych organizacji w Polsce stworzyło wspólną listę propozycji zmian obecnego podejścia do cyfryzacji oraz niezbędnych działań inwestycyjnych w ramach akcji ,,Czas na cyfrową gospodarkę”. W apelu znalazła się m.in. propozycja wykorzystania aplikacji, które pomogą przemieszczać się pracownikom po biurze w trakcie pandemii. 

W miastach regionalnych nie uwidocznił się ogólno-rynkowy trend w zmianach stawek czynszowych. Nieznaczny spadek poziomu czynszu w najatrakcyjniejszych budynkach odnotowano w Katowicach oraz Łodzi, gdzie wynosi on obecnie odpowiednio EUR 13,8/ mkw. i EUR 13,3/ mkw. W części miast zauważono bardziej elastyczne podejście wynajmujących, w szczególności w przypadku projektów, które właśnie zostały lub mają zostać dostarczone na rynek w najbliższym czasie, a nie mają osiągniętego założonego poziomu komercjalizacji, co może skutkować spadkiem poziomu czynszu efektywnego. Najwyższe są czynsze dla najlepszych nieruchomości w centrum Warszawy i wynoszą 18-24 euro za m kw. miesięcznie. Poza centrum jest to ok. 16 euro za mkw. Wiele firm renegocjuje umowy i płaci niższy czynsz w swoich biurach, ale o rzeczywistej reakcji cenowej będziemy jednak mogli mówić za kilka miesięcy – spadki mogą sięgnąć 10%-15%.

Model pracy zdalnej wpływa na rynek wynajmu powierzchni biurowych

biura Warszawa
fot. Marcin Gregorczuk

Najnowszy raporty innogy Polska S.A. (firmy należącej do czołówki największych firm energetycznych w Europie) pt.: „Kierunki rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce” informuje, że związana z  pandemią w pierwszym półroczu spowodowała wzrost odsetek pustostanów do 10,2% ( z 7,9%), czyli o 2,3 pkt. proc. 

Polski rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się bardzo dynamicznie i tym samym staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Badania Innogy pokazują, że w 2019 roku Polska znalazła się na 7. miejscu wśród krajów europejskich pod względem liczby zaplanowanych bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Obroty na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2019 r. osiągnęły 275 mld EUR, co stanowi spadek o 2 proc. r/r. Z kolei obroty polskimi aktywami inwestycyjnymi osiągnęły wartość 7,7 mld EUR, co stanowi wzrost o 6 proc. r/r. 

Myśląc o przyszłości

Pandemia doprowadziła do krótkoterminowego spadku popytu i wzrostu poziomu pustostanów. W transakcjach dotyczących powierzchni powyżej 5,000 mkw. widoczne są oczekiwania firm co do gwarancji elastyczności najmu, zarówno pod kątem ekspansji, jak i redukcji zajmowanej powierzchni. Niemniej jednak takie zapisy w umowach nie są nowością – istniały już dużo wcześniej, przed pojawieniem się wirusa. Ponadto, niemal połowa wolumenu powierzchni w budowie planowanego do oddania w tym roku jest już wynajęta, dlatego wskaźnik pustostanów nie powinien znacząco wzrosnąć. Prognozuje się, że nie przekroczy 12%. Firmy, które mogą sobie na to pozwolić, odkładają w czasie decyzje co do finalizacji najmu lub decydują się na rozwiązania hybrydowe.

W II kwartale 2020 roku na stołeczny rynek dostarczono około 100,1 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej w czterech projektach. Popyt w tym czasie osiągnął prawie 334,8 tys. m2, w tym szczególnie wysoką aktywność najemców zaobserwowano w II kw. tego roku — ponad 195,9 tys. m2 wynajętej powierzchni biurowej. Na koniec II kwartału br. w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 7,9 proc. (wzrost o 0,4 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i spadek o 0,6 pkt proc. w odniesieniu do porównywalnego okresu w 2019 roku). Dostępność powierzchni biurowej wynosiła prawie 448 tys. m2. W strefach centralnych współczynnik pustostanów wyniósł 5 proc., poza centrum miasta sięgnął 9,8 proc. W czerwcu PZU podpisało ze Skanską umowę najmu powierzchni na 10 lat za 800 mln zł.

Natomiast, jak dowiadujemy się z raportu CBRE Research Gateway: „Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych” – w drugim kwartale roku odnotowano wzrost pustostanu o niemal 54 tys. mkw. CBRE to największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych. Spadek stopy pustostanu nastąpił jedynie we Wrocławiu, Katowicach i Szczecinie. Największy wzrost poziomu pustostanu odnotowano w Lublinie (2,8 p.p.) oraz Trójmieście (2 p.p.), które mimo to utrzymuje najniższy poziom pustostanu ze wszystkich miast regionalnych.

Warszawa Biurowiec
fot. Marcin Gregorczuk


Pod koniec września b.r. „Łódzka Fuzja” – wielofunkcyjny kwartał miejski realizowany przez Echo Investment – wkroczył w kolejną fazę prac. Na terenie pofabrycznego kompleksu Karola Scheiblera rozpoczęła się budowa dwóch nowych biurowców, które stanowić będą integralną część nowej przestrzeni miejskiej zlokalizowanej w samym sercu Łodzi. Budynki, w których swoją siedzibę będzie miało Fujitsu, zaoferują łącznie 19.900  mkw. powierzchni biurowej, zapewniającej dowolną aranżację przestrzeni dostosowanej do indywidualnych potrzeb i komfortu pracy. Fuzja to projekt miastotwórczy, który nada pofabrycznym terenom nowe funkcje wprowadzając jednocześnie najwyższej klasy przestrzenie biurowo-usługowe.

biurowiec Warszawa
fot. Marcin Gregorczuk

Obecna sytuacja na rodzimym rynku mieszkaniowym sprzyja wzrostowi segmentu najmu instytucjonalnego. Obserwujemy też wzmożone zainteresowanie projektami „ready-for-rent” (budynki mieszkalne na wynajem) jak np. Resi4Rent od Echo Investment. Resi4Rent ma w ofercie już ponad 1,2 tys. mieszkań we Wrocławiu, Łodzi i Warszawie, a dziewięć projektów jest obecnie w budowie lub w fazie zaawansowanego planowania. Docelowo, do 2025 roku firma będzie oferować 10 tys. mieszkań w sześciu największych polskich miastach – w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. W związku z dużym zainteresowaniem tym segmentem przez fundusze inwestycyjne oraz sukcesami zrealizowanych projektów – deweloperzy, którzy nie byli dotąd aktywni w obszarze rynku,  poważnie myślą o wejściu w ten obszar nieruchomości. Kryzys z jednej strony spowodował, że banki wprowadziły obostrzenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych, wzmacniając tym samym rynek wynajmu. Z drugiej strony większa niepewność związana ze stabilizacją dochodów sprawia, że konsumenci często wolą nie ryzykować zaciągania wieloletnich kredytów hipotecznych i chętnie korzystają z tej opcji. 

Jak szacuje JLL Polska, do 2018 r. co roku zakupy mieszkań przez fundusze nie przekraczały kwoty 150 mln EUR, by w 2019 przekroczyć pułap 250 mln EUR, a licząc razem z transakcjami na rynku domów studenckich – ponad 350 mln EUR.

Komentarze
Ładowanie...

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Możecie Państwo dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących cookies. AkceptujęDowiedz się więcej